Le novità sul cambio di destinazione d’uso in Toscana nel 2026 non riguardano soltanto aspetti tecnici o urbanistici. Nel maggio 2026 il tema è diventato uno dei punti più delicati dell’edilizia toscana, soprattutto per B&B, affitti brevi e immobili a destinazione turistico-ricettiva.
Non si tratta di una semplice modifica normativa. È un cambiamento che coinvolge il rapporto tra normativa statale, normativa regionale toscana e poteri dei Comuni.
Le recenti decisioni della Corte Costituzionale stanno infatti ridisegnando il quadro operativo dei mutamenti d’uso, con effetti immediati su attività ricettive, immobili misti, pratiche edilizie in corso, oneri urbanistici e strumenti urbanistici comunali. Questi incidono sui “problemi edilizi reali“
La sentenza della Corte Costituzionale che cambia il quadro
La novità centrale di maggio è la sentenza n. 61/2026 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato illegittime alcune parti della normativa toscana sul recepimento del Decreto Salva Casa.
Il principio affermato è chiaro: la Regione Toscana non può restringere o rallentare le semplificazioni introdotte dalla normativa statale sui cambi di destinazione d’uso.
Cosa aveva fatto la Toscana
Con la legge regionale n. 51/2025, la Regione aveva mantenuto gli oneri di urbanizzazione primaria, attribuito maggiori poteri limitativi ai Comuni e rinviato l’applicazione concreta delle semplificazioni fino all’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali.
La Corte ha ritenuto illegittimi questi passaggi.
Cosa cambia davvero nei cambi di destinazione d’uso
Il principio oggi rafforzato è che l’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia trova applicazione diretta e immediata.
Questo significa che i Comuni non possono introdurre limitazioni generalizzate, non possono rinviare l’efficacia della disciplina statale e non possono aggravare economicamente il procedimento oltre i limiti consentiti.
Il tema del cambio di destinazione d’uso in Toscana nel 2026 sta quindi creando interpretazioni differenti tra i Comuni e nuove tensioni tra livello statale e pianificazione locale.
Oneri urbanistici: perché cambia tutto
Uno degli effetti più importanti riguarda gli oneri.
Per i mutamenti di destinazione d’uso “verticali”, cioè tra categorie funzionali differenti, la Corte conferma che non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione primaria, mentre restano eventualmente dovuti quelli di urbanizzazione secondaria.
Tradotto operativamente, i cambi d’uso potrebbero diventare più semplici, meno costosi e più difficili da bloccare a livello comunale.
Ed è qui che si apre il vero spazio operativo del 2026.
B&B e affitti brevi: il nodo urbanistico del 2026
Parallelamente continua a crescere la pressione sulle destinazioni turistico-ricettive.
L’art. 144 della normativa regionale toscana prevede l’obbligo di adeguamento della destinazione d’uso per affittacamere, case vacanze, B&B e appartamenti turistici.
La scadenza attualmente indicata è il 1° luglio 2026.
Dove nasce il conflitto reale
Da una parte, la Regione spinge verso l’obbligo di adeguamento urbanistico. Dall’altra, la Corte Costituzionale limita la possibilità di introdurre ostacoli o aggravamenti rispetto alla disciplina statale.
Il risultato è un sistema ancora instabile, che produce interpretazioni divergenti, incertezza applicativa e differenze operative tra Comuni.
Perché non è più un tema catastale
Questo è il punto che molti proprietari continuano a sottovalutare.
Il problema non è il catasto. È la destinazione urbanistica.
Oggi molti immobili utilizzati per attività ricettive sono fiscalmente registrati, catastalmente coerenti, ma urbanisticamente non allineati.
Ed è proprio qui che iniziano molti problemi immobiliari.
Stato legittimo e controlli: la giurisprudenza diventa più rigida
Nel frattempo i tribunali stanno irrigidendo sempre di più il concetto di stato legittimo.
Parallelamente, il TAR Toscana continua a chiarire che il condono non copre opere successive e che i frazionamenti “di fatto” possono essere considerati abusi anche senza nuovi subalterni catastali.
Tradotto operativamente: non basta più “come appare” un immobile.
Conta come è stato autorizzato, come si è trasformato e come viene utilizzato oggi.
La vera novità del maggio 2026
La vera novità non è una nuova legge. È il cambiamento dell’equilibrio tra Stato, Regione, Comuni e giurisprudenza.
Oggi il tecnico non lavora più soltanto sul progetto, sulla conformità o sulla singola norma.
Lavora sempre di più sull’interpretazione, sul procedimento e sul conflitto tra livelli normativi.
Conclusioni
Nel 2026 il cambio di destinazione d’uso in Toscana è diventato uno dei principali nodi urbanistici.
Non solo come pratica tecnica, ma come terreno di confronto tra semplificazione statale, controllo urbanistico locale e interessi economici legati al turismo.
In questo scenario la differenza non la fa soltanto conoscere la norma.
La fa capire quale norma, oggi, prevale davvero.
Hai un caso da chiarire?
Radar Ufficio ti offre una prima lettura gratuita del caso. Parti dal problema, dai documenti che hai e dai dubbi da chiarire. Se serve approfondire, il passaggio successivo è con lo Studio.
